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对认定知名商品的思考/丁茂中

作者:法律资料网 时间:2024-06-03 11:23:48  浏览:9986   来源:法律资料网
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对认定知名商品的思考

丁茂中


[摘要]:在商品经济社会中,商品的知名度对经营者来讲是十分重要的。因此世界各国都通过立法来保护知名商品。我国先后制定一系列的法律法规来规定知名商品。但由于主客观因素的影响,我国对知名商品的相关规定并不是很完善,仍然存在很多的问题。这有待于我们去发现与解决以促进我国市场经济的进一步发展。
[关键字]: 知名商品 知名度 消费者 市场占有率 政府主导型 市场主导型

随着商品经济的不断发展,市场竞争日趋激烈。一些经营者为了获取竞争优势不惜违背公认的商业道德通过采取对知名商品的仿冒进行不正当的竞争。这不仅严重的损害了相关经营者的合法权益,更是严重的扰扰了市场正常的发展秩序。为了制止和打击市场上出现的仿冒行为,保护知名商品,国家和政府采取了一系列的措施,如出台了《中华人民共和国反不正当竞争法》,公布了《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》,建立了3.15日等。这些措施有力的打击了市场出现的不正当竞争行为,促进了中国品牌市场的健康发展。但是,由于诸多因素的影响,我国在对知名商品的认定这一领域还存在很多的问题。如果我们不能深刻的认识到这些问题并加以解决,其必然会影响我国市场秩序进一步的发展。
一 相关法律法规界定上的模糊性。
我国《反不正当竞争法》第五规定:经营者不得擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢,造成和他人的知名商品相混淆,使购买者误认为是该知名商品。这一条规定突出了我们对知名商品的保护。大家知道,在现代市场经济中,知名商品的知名度是企业长期积累下来的一笔无形财产,它对经营者具有十分重要的影响。一般情况下,各个经营者都会采取积极的措施来提升和扩大自己商品的知名度。然而,在利益的驱不正当的利益。这种不正当竞争行为不仅直接侵害了被仿冒者的合法权益,也侵犯了消费者的知情权,更重要的是它导致了生产与消费秩序的混乱,严重的扭曲了社会分配正义原则。因此,世界各国都加大对仿冒行为规制的立法力度。我国《反不正当竞争法》的出台为有效规制仿冒知名商品不正当竞争行为提供了法律依据。但由于立法本身的技术,我国并未在该法中对知名商品作出界定。为了便于对仿冒知名商品行为的认定,国家工商行政局在1995年7月16日发布了《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》。该规定对知名商品作出了解释。所谓“知名商品”是指在市场上具有一定知名度,为相关公众所熟悉的商品。它虽然为认定知名商品提供了一定的法律依据。但是,如果仔细分析一下便会发现,该解释仍然存在一些的问题。首先,我们如何认定解释中“市场”的范畴。从不同的角度市场可以被划分为不同的领域。例如,从空间角度来看,市场可以划分为国内市场和国外市场;从产品性质角度讲,市场可以划分为家电市场、食品市场、建筑市场等等。如果我们再依据更为细化的标准,上面的市场仍然可以进一步被细划。市场的可再划分性导致了市场范畴极大的不稳定性,这为界定市场范畴工作带来了很大的难度。如果不适当的采取措施来规范市场界定工作,则有可能带来了不公正的结果。笔者认为应通过相关的立法来明确划定市场范围,减少主观作用的余地,使认定工作趋于稳定化与标准化。其次,如何认定知名商品知名度的指数。我们知道,即使在同一市场上同样被称为知名商品的商品,他们的知名度指数并不完全相同。有的知名商品的知名度指数可能达到百分之百,而有的知名商品的知名度却可能为百分之六十甚至为百分之五十。那么究竟达到多少才可被称为知名商品呢。如果某一商品在一市场上为人所知率刚好达到百分之四十九,那它能否被称为知名商品。笔者在此不敢枉加论断。有的学者提出 :知名度达到何种程度的商品才符合《反不正当竞争法》所称的“知名商品”标准,则需要综合考察销售地区、时间、拥有消费者市场的大小、广告宣传的数量及效果等等因素来作出判断。在实践中,对知名商品知名度的判断通常由有关主管部门来进行认定的。有关主管部门对此则有着较大的行政自由裁量权。因此,有必要加强这方面的立法防止相关行政权的滥用,影响市场功能的正常发挥。第三,如何认定解释中的相关公众。1995年7月16日国家工商行政局发布的规定在界定知名商品时,要求知名商品必须为相关的公众所知悉。这虽然在形式上进一步细化知名商品,但也存在一些缺陷。从某种意义上讲,由于商品的输出对象最终是广大的消费者,因此现代社会生活中的任何主体都是消费者。它包括直接的消费者和间接的消费者。所以,知名商品的知名度对象应直接指向消费者而不是相关公众。使用“相关公众”一词来代替“消费者”是不科学的,它可能造成对象的遗漏以及某些尴尬局面的出现。例如,对于很多的残疾人来讲,他们可能从来不关心自己使用的残疾工具也不知道自己使用了何种品牌,因为他们使用的工具基本多是他们亲友购买的。如果依据《规定》本意,解释中的相关公众在此则是指某些残疾人。因为消费者通常只对与自己有关系的产品加以必要的关注。(种地的农民一般谈论农业生产资料产品而绝对不会询问IT产品。)这就导致了问题的产生,那就是在某些情况下即使在某一区域相关产品市场上很有盛名的产品却不为它的“相关公众”所知悉。如果依据《规定》的标准,我们则完全可以将这些品牌商品归为非知名商品类,但这却明显与现实相违背,是一种削足适履的做法。因此,笔者认为有必要用“消费者”这一术语来替代解释中的“相关公众”,以实现法规内容的严密性。《上海市反不正当竞争条例》就采用了这一做法 。
二 相关规则的错误性。
1995年7月16日国家工商行政局发布的《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》提供了另一认定知名商品的方法(通常被学者称为“反推规则”)即商品的名称、包装、装潢被他人擅自作相同或者近似使用,足以造成购买者误认的,该商品即可认定为知名商品。若仅从该条本身来看,其似乎并没有什么问题。但如果将其置身于仿冒知名商品的构成要件中看,我们便会发现问题所在了。对于仿冒知名商品的构成要件,不同学者有着不同的观点。有的认为是三要件说 ,有的则持四要件说 。三要件说认为:构成《反不正当竞争法》第五条第(二)项规定的应该具备以下要件:(一)、被仿冒的商品须为知名商品(二)、该外观标志须为知名商品所有(三)、对他人知名商品特有的名称、包装、装潢,擅自作了相同的使用或者作相近似的使用,致使与他人知名商品发生混淆;而四要件说则认为构成仿冒知名商品特有名称、包装、装潢的不正当竞争行为必须同时具备以下条件(一)、被仿冒的商品必须是“知名商品”(二)被仿冒的商品名称、包装、装潢必须为知名商品所“特有”(三)对知名商品特有的名称、包装、装潢擅自作了相同或者近似的使用(四)造成与知名商品相混淆,使购买者误认为是该知名商品。仔细分析一下,我们便发现无论三要件说还是四要件说,他们首肯的都是被仿冒的商品必须是知名商品。这是我国《反不正当竞争法》第五条第(二)项规定的核心前提。如果没有这一点,对于任何知名商品的仿冒都无法无据。而1995年国家工商局《规定》中提供另一认定知名商品的方法恰恰可能造成这要件在某些情况下的缺少,导致不公正结果的发生。根据我国《反不正当竞争法》第五条第(二)项规定,我们归纳出构成仿冒知名商品特有标识须具备的要件:A、该商品必须是知名商品B、有关标识必须为该知名商品所特有C、标识被其他经营者仿冒,造成或者足以产品造成混淆。只有同时具备以上三个要件才可以被认定为对知名商品的仿冒行为。但是如果我们依据反推规则,你会发现只要仅仅具备上述构成要件BC两项就就会被认定为仿冒行为。因为依据反推规则,由BC就能推出A。因此,1995年7月16日国家工商行政局发布的《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》的第四条第一款是存在缺陷的。它在实质上修改了《反不正当竞争法》规定的相关内容。如果依据法律位阶,这条规定应该是无效的。但这并不能说《规定》中相关内容没有其存在的合理性。经营者进行仿冒,其主要目的在于侵夺别人商品品牌优势以牟取利益。被仿冒的对象大部分是知名商品。具有关统计,凡是人们熟悉的名牌商品,几乎都未能幸免被他人假冒或仿冒 。因此规定“商品的名称、包装、装潢被他人擅自作相同或者近似使用,足以造成购买者误认的,该商品即可认定为知名商品”也具有一定的合理性,它能够提供一认定知名商品相对效率的方法。但哲学常识告诉我们也并不是所有被仿冒的商品必然是知名商品。如果武断的认为被仿冒的商品就是知名商品难免导致不公平的发生。从深沉次的角度来讲,《规定》所存在的问题反映了效率与公平之间的矛盾。如果过于倾向效率,那则损害了公平;如果过于倾向公平,也会损害效率。因此必须正确处理二者关系。由于我国经济生活中的许多矛盾都源于生产力不发达,当经济增长成为需要时,效率应当被优先考虑但同时要兼顾公平 。因此效率优先兼顾公平成为各国经济法普遍的基本原则 。在此原则指导下,我们基本肯定《规定》中提出的反推规则,但必须对它加以适当修改并附以相应制度设计以保障公平的实现。笔者的观点是:如果某商品的名称、包装、装潢被他人擅自作相同或者近似使用,足以造成购买者误认的,该商品即可被认定为知名商品,但允许仿冒者在诉讼中提出反证,证明被仿冒的商品不具有知名商品性质。这样既保持了与上位法的内容统一又合理的平衡了效率与公平的关系。
值得指出的是,认定知名商品不能以是否获奖作为唯一的标准或者主要标准。诚然,在一般情况下,知名商品的质量、性能、用途、功能等多为相对出色。它们大部分多获得很多的奖项。但是知名商品与获奖商品本身是两个不同的概念。知名商品的本质属性是具有一定的知名度并为消费者所熟悉。获奖商品内涵上只是表明了某一商品在某评比活动中优胜其它参与者。获奖商品并不一定是知名商品。从客观情况来看,获奖商品并不一定为相关消费者所熟悉具有市场的知名度。例如某经营者在经过多年的研发后而开发出的新型优质产品,它虽然可能在某些评选中获奖,但由于它尚未投入市场或者刚刚进入市场导致其并不被相关的消费者所熟悉。因此它并不能被认定为知名商品。从主观情况来看,由于评奖工作中可能存在一些不正当的作风如行贿受贿,使得某些本身并不具备获奖条件的商品却获得某些奖项。所以获奖商品并不一定是知名商品。但非获奖商品也并不一定不是知名商品。符合这种情况的例子就很多了。例如,某些企业商品本身在市场上很受欢迎故未参加某些评比活动;某些知名商品由于受到不正当的因素影响而未能获奖。因此,我们不能将知名商品与获奖商品直接的等同起来。在认定某一商品是否为知名商品时,不仅要考虑相关商品的获奖情况,还要考虑商品是否进入市场、进入市场的时间、销售数量、广告宣传力度与广度等等因素。只有通过对这些相关要素的综合考察后方可认定,也只有这样,其认定工作才具有一定的科学性与说服性。故笔者认为《上海市反不正当竞争条例》第八条第二款第(二)项的规定欠妥,有值得商榷的地方。
《上海市反不正当竞争条例》第八条第二款第(三)项还规定:“为相关消费者所公知、具有一定市场占有率和较高知名度的商品”是知名商品。笔者认为:虽然这种认定知名商品的做法(我们将之称为市场主导型)很符合市场经济的发展要求,也是我们所要大力提倡的知名商品认定模式,但立法技术上却存在一些问题。它在语言表述上基本吸取了国家工商行政局在1995年7月16日发布的《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》中对知名商品属性界定的内容,但它又添加了一项标准即市场占有率。我们认为不妥。知名商品,它的最本质属性在于它的知名度,对于这点,国家工商行政局的规定已经明确指出了。但是对商品的知名度认定需要相对具体的标准来衡量。我们可以采取商品是否使用驰名商标或者著名商标、市场占有率、消费者对之的知情率等具体标准来综合判断。但我们在规定知名商品时,不应该将知名商品的属性与具体标准混合在一起来规定什么商品为知名商品,这样做法容易造成某些商品虽然具有知名商品的一般属性但却因为不全部具有知名商品的标准而导致其不是知名商品的结果。例如,某企业的产品虽然在经过媒体长期深入宣传后,在一定的市场上为消费者已广为熟悉,但由于企业实施了延期产品投入的经营策略,其产品并未同期投入市场。因此市场占有率为零。如果依据《上海市反不正当竞争条例》第八条第二款第(三)项的规定,该商品就不是商品。这符合实际情况吗?因此笔者建议在今后的立法中,避免将知名商品的一般属性与个别标准合在一起来规定知名商品。
三 认定知名商品的主体设计存在缺陷。
虽然我国的《反不正当竞争法》规定由县级以上人民政府工商行政管理部门主管不正当竞争行为,在监督检查知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为时,对知名商品和特有的名称、包装、装潢一并予以认定。但是根据我国其他相关立法的规定,县级以上人民政府工商行政管理部门并不是知名商品认定的唯一主体,还有其他机关例如国家质量监督管理机关可以依法进行知名商品的认定工作。总的看来,我国的法律并没有系统的规定知名商品的认定主体。但根据现行的法律规定来看,政府机关无疑是认定知名商品核心主体。对于这样的制度安排,笔者认为存在一些值得商榷的地方。
首先、不同政府的具体机关在认定知名商品活动中的标准是否同一。虽然国家工商行政局在1995年7月16日发布的《关于禁止仿冒知名商品特有的名称、包装、装潢的不正当竞争行为的若干规定》中对知名商品进行了界定,但由于其本身定义特性,其并不能直接应用于认定活动中,对知名商品的认定仍然需要进一步细化的标准。同时由于它在法律性质上处于部门规章地位,因此它并不能撤消或者改变与之法律地位相平等相关立法内容。这就有可能导致不同的政府部门在认定知名商品中采取并不完全相同的标准,造成认定知名商品工作松紧不一的局面。这有背法制的统一性要求。同时由于缺乏统一的认定主体制度,在部门的利益冲突,也可能导致政府不同部门为争夺这一可以寻租空间而形成擅自降低认定标准的局面和地方部门保护主义。
其次、相关实际认定主体是否完全具有相应的认定能力是否具有公正性。虽然随着我国经济的不断发展,政府机构的人员素质也有大幅度提高,但是由于对商品的知名度认定涉及到很多因素诸如产品的质量、销售数量、销售地区、广告宣传、获奖情况、售后服务等等,现行的知名商品实际认定主体并不一定完全具备相应的能力和素质。例如:根据国家质量技术监督局下发的“质技监局质发[2002]82号”文件而组成的“中国名牌战略推进委员会”,其成员三名是国家级和部级(已退居二线)的官员,六名主任、副主任是有一定职位的官员或退位官员,53位委员也大多是在位或退位的官员,包括9位媒体的社长或主任,其中有一位是某媒体的广告经济信息中心主任,没有一位是企业界代表。“在众多的委员中,笔者无法想象公安部治安管理局、铁道部科技司、交通部体改法规司一类的机构与中国名牌战略推进委员会之间有什么联系,由这样的机构来负责中国名牌的评选,我想象不出它的公正性,因为这些人员的构成缺乏公正的基础。 ”也正是在这一中国名牌战略推进委员会主持的评选中,曾经是中国知名商品的乐凯胶卷却名落孙山。因此有的专家对今年“中国名牌”的合法性提出了质疑。曾经参与起草《行政许可法》等多部法律的中国政法大学教授张树义等一批法学家,从法律层面论证了这项评选活动有背于《行政许可法》等法律,认为这样的评比是“不折不扣的政府设租,企业寻租”。
第三、政府主导型的知名商品认定模式是否有符合历史发展要求。市场经济的发展历史告诉我们市场不是万能的,它需要政府进行适当的干预。但历史经验同样告诉我们政府干预也不是万能的,它也存在着失灵。因此有必要对政府干预市场的行为进行审慎性的选择。从本质上讲,知名商品认定是属于市场行为。无论是地区的还是国家的或者世界性的知名商品,它们的知名性并不是由哪个机关直接评出来的,它需要企业通过提高自己产品的质量等因素来获得消费者的认同。从这个意义上讲,只有消费者才有权和有能力来评定商品的知名度。如果我们继续推行这种认定知名商品的模式,则很有可能导致企业减少对取得消费者信任的投入而把精力放在政府部门的公关上。这偏离了市场的正常发展方向,不仅会导致市场被扭曲的局面,更会影响政府自身建设。
通过上述分析,我们发现在我国的知名商品认定工作中还存在很多的问题,因此我们必须加大立法步伐进一步完善我国相关的法规,逐步建立以市场为主导的知名商品认定模式,把对知名商品的评定权交给消费者和企业,做到让市场来发挥作用。正如一些学者所指出的“经济法所体现的政府管理职能不是固定不变的,而是根据事实情况灵活转变的,但整体上应体现不断扩大市场作用的趋势………一个好的政府还应该主动培育自己的对立面——市场,并为其造条件,引导它在经济的发展中发挥更大的作用。 ”

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参考资料:
1、倪振峰主编:《竞争的规则与策略—反不正当竞争法活用》,1996年9月第1版。
2、孔祥俊:《反不正当竞争法理解与适用》,工商出版社2000年版。
3、王全兴主编:《竞争法通论》,中国检查出版社1997年版。
4、徐士英主编:《公平竞争法简论——自由经济的“大宪章”》,上海人民出版社1997年版。
5、高言 曹德斌主编:《反不正当竞争法理解适用与案例评析》,人民法院出版社。



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黄南藏族自治州林木管护条例

青海省黄南藏族自治州人大常委会


黄南藏族自治州林木管护条例
黄南藏族自治州人大常委会



(1997年4月27日青海省黄南藏族自治州第十一届人民代表大会第二次会议通过 1998年9月25日青海省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议批准)


第一条 为了保护、培育和合理利用森林资源,改善生态环境,根据《中华人民共和国森林法》等有关法律法规,结合自治州实际,制定本条例。
第二条 自治州各级人民政府在林业建设中坚持生态效益为主,兼顾经济效益,实行以“营林为基础,普遍护林,大力造林,采育结合,永续利用”的方针,并对森林资源实行保护性措施。
第三条 州、县人民政府林业行政部门主管本行政区域内的林业工作。乡(镇)人民政府应设管理机构或配备专职(兼职)人员,负责本辖区的林业工作。
第四条 国有林场和有成片林的基层单位及村(居)民委员会、农村集体经济组织,应建立护林组织,配备专职或兼职护林员,实行林木管护责任制。
各级人民政府应当督促国有林场与林区村(居)民委员会、寺院民主管理委员会等开展护林联防工作,划分责任区,签订责任书,定期检查,兑现奖惩。
公路、渠道两旁,水库周围,城镇街道及机关、团体、学校、厂矿、部队营造的林木,由营造单位或个人管护。
第五条 坎布拉国家森林公园的森林,严禁采伐。
州、县属国有林区森林的采伐,按国家有关保护森林资源的规定执行。
第六条 各级人民政府应做好森林火灾的预防工作,建立护林防火组织和毗邻区护林防火联防组织,设置防火设施,制定补救预案,落实防火责任制。
第七条 本州境内森林防火警戒期为当年10月1日至翌年5月31日。防火期内应加强火源管理,禁止林区野外用火。
第八条 机关、团体、部队、学校、企业事业单位均应承担造林绿化任务,实行划片定点、包栽包活、限期绿化的办法。对未完成义务植树任务的单位,由县林业行政主管部门按规定征收绿化费。
凡承担义务植树的城镇居民、农村村民,每人每年均应完成植树3~5棵任务。
第九条 各级人民政府、各国有林场和农村集体经济组织,应鼓励有经营开发能力的集体和个人,以承包、租赁等形式,在宜林荒山荒地植树造林,开展以林为主的多种经营。
依法在国有和集体所有的宜林荒山荒地上植树造林的,林地所有权不变;林地使用权和营造的林木归造林者所有,可以继承、转让、承包、租赁和拍卖。继承、转让、承包、租赁和拍卖使用权按有关法律法规的规定执行。
依法取得宜林荒山荒地使用权后连续两年未进行植树造林及与林业有关的设施建设的,经县级以上林业行政主管部门审核,报同级人民政府批准,收回土地使用权。并由同级人民政府林业行政主管部门收取绿化延误费。
第十条 未经县级以上林业行政主管部门批准,任何单位和个人不得进入林区收购木材和从事林副业生产。
经县级以上林业行政主管部门批准,国有林场可根据林木生产情况,有计划地安排林区群众开展林副业生产及砍柴活动,为林区群众的生产生活提供便利。
第十一条 自治州人民政府严格控制森林采伐量。必须进行抚育更新的,其年采伐量按省林业行政主管部门下达的限额执行。
采伐林木必须申请采伐许可证,按许可证的规定进行采伐。农村居民采伐自留地和房前屋后个人所有的零星林木除外。
采伐许可证的审批权限按《中华人民共和国森林法》第三十二条的规定办理。
第十二条 禁止毁林开垦、采金、采石、挖沙、取土及其他毁林行为。
禁止任何单位和个人进入封山育林区、更新造林区和幼林区开垦、放牧、砍柴、挖药材。
第十三条 任何单位和个人不得干涉国有林场进行抚育间伐、更新、造林、苗圃建设等正常生产经营活动。
牧区群众承包草场内属国家所有的小片和零星林木,由县人民政府林业行政主管部门与村(牧)委会或牧户签订林木承包管护责任书。
农区集体经济组织营造的林木,由集体经济组织与管护单位或个人签订林木承包管护责任书。
第十四条 从国有林场运出木材,必须持有该场的检尺单、发票、出境证和县级以上人民政府林业行政主管部门核发的检疫证和运输证。
运输集体或个人木材,须经乡(镇)人民政府同意,报县级以上林业行政主管部门审核签发运输证和检疫证。
第十五条 林业行政主管部门及林场管理人员滥用职权超限额超面积采伐,乱批清林或以清林为名盗伐、滥伐林木的,除依法追究当事人责任外,同时追究批准人的责任。
林业检查站工作人员及林场护林员监守自盗,变相盗伐林木或倒卖国有林木的按盗伐林木论处。
第十六条 国家工作人员和护林员,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿、纵容、包庇他人破坏林木的,视其情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十七条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由县级以上林业行政主管部门或其委托的机构予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
(一)在封山育林区、更新造林区和幼林区开垦、采金、采石、挖沙、取土、放牧、砍柴、挖药材及其他毁林行为的,责令停止违法行为,处以毁坏林木价值1~5倍的罚款;毁坏林木的,依法赔偿损失,补种毁坏株数1~3倍的林木。
(二)无证、货证不符或超过有效证件规定的数量、品种、规格及起止地点运输木材,没收无证或超证运输的木材,并对货主处以木材价款40%的罚款,对承运者处以木材价款10%罚款;
(三)滥伐森林或其他林木5立方米下,幼树100株以下,除责令补种滥伐株数5倍的树木外,并处以滥伐林木价值2~5倍的罚款;
(四)盗伐森林或其他林木1立方米以下,幼数50株以下者,除责令补种盗伐株数的10倍树木外,没收盗伐的林木或者变卖所得,并处盗伐林木价值3~10倍的罚款;
(五)盗伐、滥伐森林或林木的单位和个人拒不补种或者补种不符合国家有关规定的,由林业主管部门代为补种,所需费用由违法者支付;
(六)盗伐、滥伐坎布拉、麦秀林区林木的,加倍处罚。
第十八条 拒不接受或阻碍国家工作人员和护林人员依法执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 本条例的具体应用问题,由自治州人民政府负责解释。
第二十条 本条例自1999年1月1日起施行。



1998年9月25日

榆林市国有土地使用权交易管理暂行办法

陕西省榆林市人民政府


榆林市国有土地使用权交易管理暂行办法




榆林市人民政府令

第5号

《榆林市国有土地使用权交易管理暂行办法》已由榆林市人民政府常务委会议论通过,现予以公布,自2002年2月1日起施行.

市长:王登记

二00一年十二月三十一日



榆林市国有土地使用权交易管理暂行办法

第一条 为加强国有土使用权(以下简称土地使用权)交易管理,规范土地市场秩序,保护土地使用权交易双方的合法利益,根据国家和省有关规定,结合我市实际,特规定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政辖区内国有土地使用权交易的管理。
第三条 本办法所称土地使用权交易,是指以出让和划拔方式取得土地所用权的土地使用者将土地使用权转让(含出售、交换、赠与、入股、兼并、联营、联建等)、出租、抵押的行为。
第四条 本办法由市人民政府土地行政主管部门负责组织实施(涉及企业产权交易的应会同国有资产管理部门组织实施),并对实施情况进行监督检查、建设、规划、房产、税产、税务、财政、公证等有关部门应当密切配合。
第五条 土地使用权转让、出租、抵押时其地上建筑物、其他附着物随之转让、出租、抵押,地上建筑物和其他附有物所有权转让、出租、抵押时,其使用范围内的土地使用权随便之转让、出租、抵押。但地上建筑物、其他附着物体作为动产转让的除外。
第六条 土地使用权转让,可以采取招标,拍志或双方协议的方式进行,但城镇繁华地段的国有实业经营性、房地产开发用地必须以招标或拍卖的方式进行。
第七条 土地使用权转让、在转让合同签订后二十日内,双方当事人应当持土地使用证书、土地使用权出让合同、土地转让合同、公证书等材料,向市、县土地行政主管部门申请办理土地使用权转让审批和变更登记手续,换领土地使用证书。
第八条 以出让方式取得的土地使用权转让时,受让方需要改变原土地使用权出主合同约定的土地用途的,须经城建规划行政管理部门和土地行政主管部门审查批准,重新签订土使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
第九条 以划拔方式取得的土地使用权转让时,转让方应补交土地使用权出让金,具体收缴办法由市、县土地行政主管部门按下列标准核收:
(一)直接买卖、转让土地使用权的,按标定地价的20-30%缴纳。
(二)以土地使用权为条件进行入股、投资、联营、联建或以地易房、以地易物的,扫标定地价的12-20%缴纳。
(三)交换、赠与和企业兼并转让土地使用权的,按标定地价的10%缴纳。
第十条以出让方式获得的土使用权出租地、土地使用权出租后必须履行土使用权出门合同约定的条件。出租人未按土地使用权出让全同规定的期限和条件投资开发、利用土地的、土地使用权不得了出租。
第十一条 以划拔方式取得的土地使用权出租的,出租人应当按年度向市、县土地行政主管部门缴纳土地使用权出让金。缴纳土地使用权出让金的标准,可依据下列标准按土地使用年限核算:
(一)单独出租土地使用权的,每年每平方米10-15%;
(二)出租房屋连同土使用权出租从事生产或其它经营活动的,每年每平方米5-10元。
(三)出租房屋连同土地使用权了租用于居住的,每年每平方米3-5元。
第十二条 土地使用权租赁合同签订二十日内,租赁双方当事人应携带土地使用权证书、租赁合同、身份证明等材料,到市、县土地行政主管部门申请土地使用权出租登记手续,领取土地使用权出租许可证。
第十三条 租赁合同期满,租赁双方当事人应当在十五日内到原登记机关申请办理注销登记,交回土地使用仅出租许可证;需续期租赁的,应当重新签订租赁合同,并办理续期登记手续。
第十四条 依法获得土地使用权可以设定抵押权。以划拔方式取得的土地使用权设定抵押时,其抵押的价款额不得超过标定寺价的60%;以出让方式取得的土地使用权设定抵押时,其抵押价款额不得超过标定地价的70%。
第十五条 根据国家法律规定,有下列情形之一的,经市、县土地行政主管部门裁定或经人民法院判决、裁定,抵押权人有权依照法律、法规和抵押合同的规定,处分抵押的土地使用权及地上建筑物、其他附着物。
(一)抵押合同到期抵押人未能偿还债物的;
(二)抵押人死亡无合法继承人偿还债务的;
(三)法定继承人遗嘱继承人、受遗赠人不承担债务的;
(四)抵押人在抵押合同期间宣告解散或破产的。
因处分抵押土地使用权及其地下建筑物、其他附着物所有权的,必须依照本办法的规定到市、县土地行政管理部门办理土地过户登记手续。
第十六条 抵押合同签订二十日内,双方当事人应当持土地使用权证书、地上建筑物、其他附着物所有权证书、抵押合同及公证书、双方当事人身份证材料,向市、县土地行政主管部门申请办理土地使用权抵押登记手续。
第十七条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消失的,抵押人应当在二十日内到市、县土地行政管理部门办理注销抵押登记手续。过期不办理注销抵押登记的,其抵押行为自动注销。
第十八条土地使用权转让、出租、抵押时,应按国家有关规定,依法缴纳土地收益金(或土地增值税)、契税、营业税。
第十九条 土地使用权交易实价格评估制度,土地使用权价格评估,应当由具有相应资质条件的土地使用权价格评估机构遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序、以基准地价、标定地价为基础,参照土地市场价格进行评估。其评估结果,须经市、县土地行政主管部门有关规定确认后生效。
第二十条 擅自改变批准土地用途的,由市、县土地行政主管部门和城建规划行政管理部门责令限制改正和补办批准手续,重新续签或补签土地使用权出让合同,并对用地单位和个人和皮每平方米10元以上-30元以下的罚款;在规定的期限内拒不补办批准手续或经审查不允许改变土地用途的,无偿救回土地使用权,并没收土地上的全部投资。
第二十一条 土地使用者未按土地出让合同的规定开发、利用、经营土地和满一年未动工建设的,责令限期改正,逾期不改正的,由市、县土地行政主管部门征收相当于土地使用权出让金额20%以下的土地闲置费;连续两年未动工建设的,无偿收回其土地使用权。
第二十二条 以划拔方式取得的土地使用权,未经城建规划行政管理部门和土地行政主管部门批准,擅自将非经营性用地变为房地产开发和商业经营性用地的,由市、县土地行政主管部门责令补办土地出让手续的,缴纳土地使用权出让金,并处以每平方米20-30元的罚款,情节严重的,要依法无偿收回土地使用权。
第二十三条 擅自转让、出租、抵押土地使用权的,其转让、出竹、抵押行为无效,由市、县土地行政主管部门责令限期补办用地有关手续,没收非法所得,并可处以每平方米15——30元的罚款。
  第二十四条 利用旧城拆迁改造、联合开发或以其他形式变更土地使用权进行商业经营活动性、房地产开发建设未办理土地使用权出让手续、未交付土地出让金的,城建规划部门不予办理规划定址和施工建设批准手续;房管部门不得办理房屋产权登记手续;国有资产管理部门不得办理国有土地资产转移手续。否则,要依照有关规定追究当事人的责任。
  第二十五条 非法转仍、买卖土地使用权、非法低价出让国有土地使用权情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。对未构成犯罪的负有直接责任的国家工作人员,以发给与行政处分。
  第二十六条 城建、土地、房产、税务、财政、国有资产等管理部门的管理人员在土地使用权交易过程中把关不严、玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权、以权谋私的,由所在单位或上级机关予以行政处分。构成犯罪的,要依法追究刑事责任。
  第二十七条 当事人对行政处罚不服的,可在接到行政处罚决定通知书之日起六十日内,向做出处罚决定机关的上一级机关申请复议;也可在接到行政处罚决定书之日起三个月内向人民法院起诉。逾期不申请复议或起诉又不执行行政处罚决定的,又做出处罚决定的机关,申请人民法院强制执行。
  第二十八条 本办法施行中的具体问题,由市人民政府土地行政主管部门负责解释。



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