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商品房买卖中的法律问题

刘雄刚


[摘要]
　　本文对商品房买卖中的法律问题进行了论述，分析研究了我国现行法律法规的规定，对商品房买卖中涉及到的主要合同关系进行阐述，以期达到规范商品房买卖市场，促进房地产业的正常发展。

[关键词]　商品房买卖 　订购书 　商品房预售 　 按揭 　 法律责任

[目录]
一、商品房买卖的基本理论问题
二、商品房预售的法律问题
三、商品房买卖按揭法律问题
四、商品房买卖中开发商的法律责任问题

　　近年来，我国房地产业发展迅猛，但房地产的立法不健全，房地产市场机制也不健全，导致商品房买卖纠纷成为社会投诉热点和关注焦点。本文在这一背景下解读我国现行法的有关规定，就商品房买卖中涉及到的部分法律问题谈谈笔者的浅见。

一、商品房买卖的基本理论问题

（一）商品房的概念

　　广义的商品房指所有作为商品上市交易的房屋，包括开发商建造的房屋、私有房屋、经济适用房和房改房等。
　　狭义的商品房指房地产开发企业建造的用于向社会销售并转移所有权的房屋。 除非特别说明，本文所称商品房是就狭义的概念而言。

（二）商品房买卖合同的概念及法律特征

　　商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关财产权利予买受人，买受人支付价款的合同，是不动产买卖合同的最主要类型。一般来说，商品房买卖合同具有如下法律特征：

1.标的物在法律上呈现出较复杂的形态。
　　在我国，由于土地为国家所有，因此商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。同时，随着经济发展水平的不断提高，人民对居住环境的要求越来越高，高层住宅和住宅小区的出现，使商品房买卖合同的标的物不仅限于土地使用权与房屋，还包括了建筑物和小区的公用设施的所有权及使用权。

2.标的物财产权的转移以登记为标志。是商品房买卖合同的主要法律特征。
　　我国《合同法》第133条规定：标的物的所有权自标的物交付时转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《城市房地产管理法》第60条规定：房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产（主要为不动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。可见我国立法对物权变动采登记或交付要件主义。就商品房买卖合同而言，其房屋所有权与土地使用权等财产权的转移也应以办理相关权属变更登记为标志。

3.行政干预色彩相对浓厚。
　　由于土地房屋类不动产价值较大，对国计民生影响甚巨，故各国法律对不动产买卖合同均有特别规制。在我国，由于土地为国家所有，加之国家对房地产开发过程的严格监控，对商品房买卖合同订立和履行过程的行政干预尤为明显，如对商品房预售合同采强制登记制度等。

（三）关于商品房买卖中订购书的法律问题

1.商品房订购书的概念
　　商品房订购书也称认购书，是指商品房买卖双方在签署正式的买卖合同之前所签署的合同文件，其主要内容包括定金条款、买卖特定商品房及在满足约定条件时签署正式买卖合同的合意等。

2.订购书的法律性质
　　从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。预约是指当事人双方约定负有将来缔结契约义务的契约，或谓当事人一方或双方预先约定将来订立具有特定内容之契约的契约。其将来应订立之契约则称为本契约或本约。商品房认购书的内容，是约定双方有义务在一定期限内洽谈购房合同，这种意思表示是明确的，具备合同法规定的合同成立的要件，因此商品房认购书本身就是一种合同。从法律性质上分析，商品房认购书是一种预约合同。订购书为预约，则双方在订购书中约定将要签署的正式的商品房买卖合同则为本约。

3.商品房订购书与购房合同
（1）商品房认购书与购房合同的关系
　　商品房认购书不是购房合同的从合同。商品房认购书约定的是一种行为义务，并不依赖于将来可能洽谈的购房合同的效力。将来双方不洽谈购房合同，也不会导致商品房认购书的无效，不影响双方应当履行的善意洽谈义务的存在，所以它是一种独立的合同，而不是购房合同的从合同。
（2）具备商品房买卖合同的主要内容的商品房认购书的法律性质
国家体育总局


国家体育总局直属单位基本建设和维修改造项目管理办法



第一章 总则

第一条 为规范国家体育总局系统直属单位（以下简称为“直属单位”）基本建设项目管理和维修改造项目管理，提高投资效益，实现项目管理科学化、制度化和专业化，根据有关法律、法规和基本建设管理制度，结合各直属单位实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于直属单位各类的新建、改建、扩建、迁建、恢复等基本建设项目和10万元（含）以上的维修、装修、改造等维修改造项目（以下简称维修改造项目）以及由中央预算内基本建设投资安排的单台价值5万元（含）以上的设备购置项目（以下简称购置项目）的管理。
第三条 体育经济司是国家体育总局（以下简称为“总局”）系统基本建设和维修改造的主管部门，负责系统内基本建设和维修改造项目的审批和监督管理。各直属单位应确定一个职能部门，负责统一向总局申报有关文件。
第四条 基本建设和维修改造项目应坚持经济适用、技术先进、管理科学、符合建设程序的原则，实行项目的全过程管理，提高资金使用率。

第二章 规划管理

第五条 直属单位在自有土地和拟征地进行基本建设，应在自有用地或拟征地范围内，根据总局运动项目布局情况和本单位未来10年的体育事业发展规划，委托具有资质的规划设计单位编制本单位基本建设总体规划。
第六条 直属单位基本建设总体规划经总局批准后，报当地城市规划主管部门审核，核准后向总局备案。
第七条 直属单位应根据本单位基本建设总体规划编制本单位基本建设和维修改造项目的5年建设规划，按照拟实施顺序排列，简述其建设理由和项目概况，并报送总局审核。今后原则上根据直属单位五年建设规划中的项目审批项目和安排投资。
第八条 基本建设总体规划和项目建设规划均不得任意改变。因事业发展需要，基本建设总体规划和项目建设规划在实施过程中确需修改的，应按本章要求重新编制和审核。

第三章、审批管理

第九条 总局对基本建设项目和维修改造项目实行审批管理。
中央预算内基本建设投资3000万元（含）以上的项目由总局审核后报国家发展改革委审批，3000万元（不含）以下的项目由总局审批。
自筹资金基本建设项目由总局审批。
维修改造项目由总局审批。
国家控制的楼堂馆所项目由总局审核后报国家发展改革委审批。
第十条 总局对审批权限内的基本建设项目、维修改造项目和中央预算内安排的设备购置项目进行分类审批管理：
（一） 对于基本建设项目，总投资估算在50万元（不含）以下的项目实行项目建议书一步审批。原则上，项目建议书的内容要求达到可行性研究报告的深度，投资估算要求达到初步设计概算深度；总投资估算在50万元（含）- 3000万元（不含）的项目原则上实行项目建议书、可行性研究报告、初步设计及投资概算三步审批。
（二） 对于维修改造项目，总投资估算在10万元（不含）以下的项目，直属单位可自行组织实施，但应将项目的基本情况向总局备案；总投资估算在10万元（含）- 50万元（不含）的项目实行项目建议书一步审批，原则上项目建议书内容要求达到可行性研究报告的深度，且投资估算要求达到初步设计概算深度；总投资估算在50万元（含）以上的项目实行可行性研究报告、初步设计及投资概算两步审批。
（三） 购置项目按照基本建设项目的审批程序审批。
第十一条 各直属单位应根据批复后的项目建设规划随时将项目建议书等报总局审批，总局将根据项目审批情况和进度安排投资。
第十二条 总局对基本建设项目和维修改造项目的项目建议书、可行性研究报告进行委托评估，对项目的初步设计及投资概算进行委托评审，总局依据项目评估、评审报告对项目进行审批。
第十三条 基本建设和维修改造项目的报批文件应符合以下要求：
（一） 50万元（含）以上基本建设和维修改造项目的项目建议书和可行性研究报告必须委托有工程咨询资格证书的专业单位编制。
（二） 可行性研究报告应按项目建议书批复要求编制，基本建设项目的可行性研究报告所附的设计方案必须先报总局审核，可行性研究报告的建设规模和总投资估算原则上不得超过项目建议书批复控制数。
（三） 初步设计的建设规模和总投资概算应按项目可行性研究报告批复要求编制，建设规模和总投资概算原则上不得超过项目建议书或可行性研究报告的批复控制数。
（四） 总投资概算超过前两款规定的项目，要求项目重新报批立项。



第四章、招标管理

第十四条 凡总投资估算在100万元人民币（含）以上的基本建设和维修改造项目，其勘察、设计、施工和监理单位都必须通过公开招标确定。
第十五条 凡总投资估算在50万元人民币（含）至100万元人民币（不含）的基本建设和维修改造项目，其勘察、设计、施工和监理单位都必须通过公开招标或邀请招标确定；总投资估算在50万元人民币（不含）以下的基本建设和维修改造项目，其勘察、设计、施工和监理单位都必须通过比选方式确定。
第十六条 基本建设和维修改造项目中，重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算在100万元人民币以上的或者单台重要设备估算在30万元人民币以上的必须通过公开招标确定。
第十七条 总局系统基本建设和维修改造项目凡符合招标条件的，必须委托具有相应资质的招标代理机构进行招标，不得自行组织招标。
第十八条 购置项目按照国家政府采购有关规定执行。
第十九条 项目招标实行审核备案管理，直属单位必须将以下资料报总局审核备案：
（一）项目招标委托函或合同；
（二）项目招标文件；
（三）投标人资格预审文件（含预审办法）；
（四）项目评标标准、开标和评标报告以及中标结果等书面材料；
（五）与中标单位签订的合同。

第五章、计划管理

第二十条 总局对基本建设项目实行计划管理。计划管理分为年度项目计划管理、投资计划管理、京内单位建设计划管理。
第二十一条 年度中央预算内基本建设投资计划及支出预算和维修专项预算下达后，原则上不得变动。如项目情况发生变化，需要调整计划和预算，必须向总局提出书面申请，由总局核报国家发展改革委、财政部审批。

第六章、基本建设财务管理

第二十二条 总局基本建设项目资金来源分为中央预算内基本建设投资、自筹资金。
自筹资金包括中央财政专项资金、总局自有资金、单位自有资金和贷款等。
第二十三条 中央预算内基本建设资金纳入国库集中支付，资金拨付按照国库集中支付的有关规定执行。
第二十四条 直属单位必须在项目竣工后2个月内按要求编制竣工财务决算，并将竣工财务决算报总局财务管理和审计中心审计，审计完成后将竣工财务决算和审计报告报总局审核、审批。

第七章、项目实施管理

第二十五条 项目责任人需按月向总局报告基本建设和维修改造项目在可行性研究报告、初步设计及投资概算编制过程中，以及建设过程中的设计变更、建设进度、建设内容、规模和投资控制等情况。
第二十六条 重要项目的实施管理方式在立项批复阶段另行确定。
第二十七条 中央预算内基本建设投资项目鼓励推行“代建制”，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责项目的建设实施，竣工验收后移交给使用单位。

第八章、档案管理、竣工验收与项目后评价

第二十八条 直属单位要严格按国家档案管理的有关规定，建立项目竣工验收后完整的项目档案。按规定移交城市建设档案管理部门和项目使用部门，并将档案目录报总局备案。
第二十九条 项目竣工后，直属单位必须及时组织初验，初验合格后须编制验收申请报告报总局，由项目审批机关组织竣工验收。总局可根据项目情况授权项目建设单位自行组织竣工验收。
第三十条 项目竣工交付使用一年后，总局负责组织对项目的立项决策、设计、施工和使用进行系统的经济和技术评价。

第九章、附则

第三十一条 对违反本办法规定的基本建设和维修改造项目，总局将暂缓安排年度投资计划和支出预算。
第三十二条 各直属单位在遵守本办法规定的同时，必须遵守国家和地方的相关法律和规定。
第三十三条 本办法自发布之日起施行。
第三十四条 本办法由体育经济司负责解释。