质检总局关于废止涉及食品安全监管职能相关文件的公告

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商品房价格是由哪几部分构成的

吴 宇


商品住宅的价格，由下列项目构成：

一、土地使用权取得费。
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

二、住宅开发成本。
1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。
3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

三、住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
四、利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

五、税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
六、商品住宅差价（包括楼层差价、朝向差价）
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本：
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
(四)国家规定不得列入成本费用的其他支出。

作 者：上海市新闵律师事务所 吴 宇 律师
地 址：上海市莘庄地铁站北广场雅致路215号置业大厦7楼
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电 话：159 2121 9899
建设工程施工过程中工人受伤的责任如何分担

涂海堂与重庆三才建筑工程公司其他建设工程合同纠纷上诉案分析


一、本案要旨
本案要旨为，建设工程合同签订后，承包人将部分劳务工作分包给第三人，第三人在组织工人施工过程中，工人因工受伤的，承包人作为建设工程的承建单位，对整个工程负有监管职责，对工人的工伤损害赔偿也应承担一定的民事责任，第三人作为实际的劳务承包人，对工人的施工行为和安全有更为直接的管理和注意义务，因此，承包方和第三人都有不可推卸的责任，对于责任的分担由法院酌情处理。
重庆市巫山县平湖路直管公房复建工程，系巫山县城市建设综合开发公司与第三人唐启茂联合建设，双方签订了《巫山县城市建设综合开发公司平湖路直管公房复建工程联合建设协议书》，约定由第三人唐启茂投资并负责建设和非安置户房屋的处理。原告三才建司承建了该工程，并委托第三人唐启茂负责工程的具体施工。2008年7月28日，第三人唐启茂委托唐启全以原告三才建司平湖路直管公房住宅楼项目部的名义与被告涂海堂签订了《重庆三才建筑工程公司平湖路直管公房住宅楼分项（模板）承包合同》，将模板工程分包给被告涂海堂，合同明确约定了承包范围、付款方式和结算办法以及双方的权利义务。并且约定在施工过程中，认真贯彻严格执行国家有关质量、安全的法律法规和技术标准，若发生一切大小质量安全事故，由涂海堂全部承担经济与民事法律责任。合同签订后，被告涂海堂组织工人进场施工。工人丁庆柏在务工过程中受伤，经过巫山县劳动争议仲裁委员会仲裁，裁决原告三才建司支付丁庆柏一次性伤残补助金、一次性医疗补助金等费用共计61418.55元。
本案的争议焦点主要为，原告因工人丁庆柏受伤而支付的费用应当由谁承担。一审法院审理认为，对于原、被告在合同中约定的“若发生一切大小质量、安全事故，由乙方全部承担经济与民事法律责任”条款的效力问题，该院认为，原告三才建司作为有资质的建筑施工企业，将其自身应承担的责任、风险通过约定的形式全部转嫁给劳务承包人，该约定侵犯了第三人的利益，应为无效条款，对原、被告不具有法律约束力。但责任分担条款的无效并不影响合同其他部分的效力，合同的其他部分仍然有效。第三人唐启茂虽为工程的实际施工人，但在施工过程中所实施的行为对外均以原告三才建司的名义进行，其行为应视为一种职务行为，行为后果应由原告三才建司来承担。原告三才建司作为平湖路直管公房住宅楼工程的承建单位，对整个工程负有监管职责，对工人的工伤损害赔偿也应承担一定的民事责任。工人丁庆柏系在工地装模时不慎摔倒受伤，被告涂海堂作为模板制作的劳务承包人，对工人的施工行为、过程负有直接的管理义务。对于原告三才建司已经支付的工伤待遇赔偿款61418.55元，该院结合本案客观实际，酌定由被告涂海堂承担70%的损失，二审法院审理认为，双方虽然在承包合同中约定“若发生一切大小质量、安全事故，由乙方全部承担经济与民事法律责任”，但三才建司作为有资质的建筑施工企业，将自身应承担的风险全部转嫁给劳务承包人，显示公平，该约定应为无效条款。唐启茂虽为平湖路直管公房住宅楼的实际施工人，但其行为代表的是三才建司，是一种履行职务的行为，其行为后果应当由三才建司承担。工人丁庆柏在工地上装模时不慎摔倒受伤，三才建司对整个工程的安全负有监管职责，而涂海堂作为实际的劳务承包人，对工人的施工行为和安全有更为直接的管理和注意义务，因此三才建司与涂海堂对工人丁庆柏的受伤均负有不可推卸的责任，一审法院结合本案的客观实际，以自由裁量权酌定双方对工人丁庆柏的工伤赔偿分担责任并无不妥。

二、案件来源
巫山县人民法院（2011）山法民初字第107号；重庆市第二中级人民法院(2011)渝二中法民终字第1152号

三、基本案情
　　重庆市巫山县平湖路直管公房复建工程，系巫山县城市建设综合开发公司与第三人唐启茂联合建设，双方签订了《巫山县城市建设综合开发公司平湖路直管公房复建工程联合建设协议书》，约定由第三人唐启茂投资并负责建设和非安置户房屋的处理。原告三才建司承建了该工程，并委托第三人唐启茂负责工程的具体施工。2008年7月28日，第三人唐启茂委托唐启全以原告三才建司平湖路直管公房住宅楼项目部的名义与被告涂海堂签订了《重庆三才建筑工程公司平湖路直管公房住宅楼分项（模板）承包合同》，将模板工程分包给被告涂海堂，合同明确约定了承包范围、付款方式和结算办法以及双方的权利义务。其中乙方（即被告涂海堂）的权利义务包括：“（1）建立项目施工班子，配置施工工人，施工的临时设施自行安排……（7）在施工过程中，认真贯彻严格执行国家有关质量、安全的法律法规和技术标准，若发生一切大小质量安全事故，由乙方合部承担经济与民事法律责任……（9）甲方所提供的扣件等，由乙方派员向甲方领取，工程完工后按所领材料单交还，差额由甲方按5%报销，超出部分由乙方按价赔偿。” 合同签订后，被告涂海堂组织工人进场施工。工人丁庆柏在务工过程中受伤，经过巫山县劳动争议仲裁委员会仲裁，裁决原告三才建司支付丁庆柏一次性伤残补助金、一次性医疗补助金等费用共计61418.55元。因原告三才建司未履行支付义务，丁庆柏向法院申请强制执行，为此原告又承担了执行费675元。2010年8月10日，被告涂海堂曾向该院起诉，要求原告三才建司支付工资86627元及垫付的医疗费1203.50元。同年11月9日，该院作出（2010）山法民初字第1217号民事判决书，该判决确认了原、被告签订的模板承包合同有效，并判决原告三才建司支付被告涂海堂劳务费86627元。（2010）山法民初字第1217号民事判决书现已发生法律效力。

四、法院审理
　　一审法院认为，原、被告双方所签订的《平湖路直管公房住宅楼分项（模板）承包合同》已被本院生效法律文书确认为有效的劳务承包合同，现被告涂海堂辩称该合同为无效合同，但未有证据证明其主张，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。对于原、被告在合同中约定的“若发生一切大小质量、安全事故，由乙方全部承担经济与民事法律责任”条款的效力问题，该院认为，原告三才建司作为有资质的建筑施工企业，将其自身应承担的责任、风险通过约定的形式全部转嫁给劳务承包人，该约定侵犯了第三人的利益，应为无效条款，对原、被告不具有法律约束力。但责任分担条款的无效并不影响合同其他部分的效力，合同的其他部分仍然有效。第三人唐启茂虽为工程的实际施工人，但在施工过程中所实施的行为对外均以原告三才建司的名义进行，其行为应视为一种职务行为，行为后果应由原告三才建司来承担。故被告涂海堂要求第三人唐启茂承担责任的辩解理由，该院不予采信。原告三才建司作为平湖路直管公房住宅楼工程的承建单位，对整个工程负有监管职责，对工人的工伤损害赔偿也应承担一定的民事责任。工人丁庆柏系在工地装模时不慎摔倒受伤，被告涂海堂作为模板制作的劳务承包人，对工人的施工行为、过程负有直接的管理义务。对于原告三才建司已经支付的工伤待遇赔偿款61418.55元，该院结合本案客观实际，酌定由被告涂海堂承担70%的损失，即42992.99元。原告三才建司要求被告涂海堂返还丁庆柏的工伤待遇赔偿款的合理请求，该院予以支持。而原告所主张的强制执行费675元，系因其不履行法律义务而产生，故其要求被告涂海堂返还此款无法律依据，该院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十条之规定，判决：由被告涂海堂于判决生效后五日内给付原告重庆三才建筑工程公司所支付的丁庆柏的工伤待遇赔偿款42992.99元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1352元，依法减半收取676元，诉讼财产保全申请费641元，共计1317元，由原告重庆三才建筑工程公司负担395元，被告涂海堂负担922元。
　　二审法院审理认为，唐启茂作为三才建司平湖路直管公房住宅项目部的法定委托人与涂海堂所签订的《巫山县三才建筑公司平湖路直管公房住宅楼分项（模板）承包合同》的效力已被生效的（2010）山法民初字第1217号民事判决确定为有效合同，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项规定，涂海堂主张双方所签承包合同无效的理由不能成立。双方虽然在承包合同中约定“若发生一切大小质量、安全事故，由乙方全部承担经济与民事法律责任”，但三才建司作为有资质的建筑施工企业，将自身应承担的风险全部转嫁给劳务承包人，显示公平，该约定应为无效条款。唐启茂虽为平湖路直管公房住宅楼的实际施工人，但其行为代表的是三才建司，是一种履行职务的行为，其行为后果应当由三才建司承担。工人丁庆柏在工地上装模时不慎摔倒受伤，三才建司对整个工程的安全负有监管职责，而涂海堂作为实际的劳务承包人，对工人的施工行为和安全有更为直接的管理和注意义务，因此三才建司与涂海堂对工人丁庆柏的受伤均负有不可推卸的责任，一审法院结合本案的客观实际，以自由裁量权酌定双方对工人丁庆柏的工伤赔偿分担责任并无不妥。综上所述，上诉人的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。

五、与本案及类似案例相关的法规索引
《中华人民共和国民法通则》
第一百零六条　公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
　　公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。
　　没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


（本文为原创作品，未经作者书面授权，禁止转载）

编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。