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新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市人民政府办公厅


关于印发乌鲁木齐市个人建设房屋规划管理办法的通知

乌政办〔2011〕366号




乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）、高新技术产业开发区（新市区）管委会，市属各委、局、办，各相关单位：
《乌鲁木齐市个人建设房屋规划管理办法》已经2011年4月18日市人民政府第33次常务会议同意，现予印发，请认真遵照执行。

二○一一年八月三十日
乌鲁木齐市个人建设房屋规划管理办法

第一章 总则

第一条 为合理利用土地，规范个人房屋建设行为，加强个人房屋建设规划管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《新疆维吾尔自治区实施<城乡规划法>办法》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市城乡规划区内制定和实施个人建设房屋规划，进行个人建设房屋活动的，适用本办法。
第三条 个人建设房屋的规划管理工作在市人民政府的统一领导下实行分级管理。
市城乡规划主管部门负责本市个人建设房屋的规划管理工作。
区（县）城乡规划主管部门具体负责本辖区内个人建设房屋的日常规划管理工作。
发展和改革、建设、国土资源管理、房产、环境保护、市政市容、行政执法、林业（园林）、公安等部门应当在各自职责范围内配合做好个人建设房屋规划管理工作。
第四条　个人建设房屋应当坚持规划先导、因地制宜的原则，严格执行城市总体规划、区域控制性详细规划、村庄规划，合理布局区域的人口、基础设施和公共服务设施，合理确定建设标准，有效保护耕地。
第二章 规划编制与修改

第五条 市城乡规划主管部门指导各区（县）人民政府组织编制本辖区控制性详细规划、乡规划、村庄规划。
控制性详细规划应当符合城市总体规划中关于功能分区、用地布局、禁止、限制和适宜建设的地域范围等有关规定；乡规划、村庄规划的内容应当包括住宅等各项建设的用地布局和建设要求。
第六条 在城市规划建成区内镇总体规划、乡规划、村庄规划不单独编制，纳入城市规划统一管理。
乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，依法报上级人民政府审批。
村庄规划在报送审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。
第七条 编制和修改乡规划、村庄规划应当具备国家规定的人口、土地、经济、测绘、勘察、地质、水文、环境、文物、安全等基础资料。
编制规划需要本市有关部门、单位提供相关基础资料的，有关部门和单位应当及时予以配合。
第八条 乡规划、村庄规划的组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担具体编制工作。
编制乡规划、村庄规划应当符合法律、法规和国家、自治区标准、技术规范及其他有关规定。编制和实施乡规划、村庄规划，应当使用统一的坐标系、高程系和地形图。
第九条 乡规划、村庄规划的规划期限一般为10-20年。组织编制单位在规划期内可依据本市国民经济和社会发展规划，按照法定权限和程序对规划进行修改。
第十条 各区（县）人民政府要将乡规划、村庄规划的编制和管理经费纳入本级财政预算。

第三章 个人房屋建设规划的实施

第十一条 在城乡规划区内进行土地利用和个人房屋建设的，应当符合城乡规划，服从规划监督管理；未依法取得建设规划、用地批准手续的房屋，不得动工建设。
第十二条 在城乡规划确定的铁路、公路、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、地震断裂带控制范围、危险品防护范围、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地内，不予办理新建、扩建手续。
第十三条　在规划区范围外禁止新建个人房屋，在规划区范围内限制建设零星分散的个人房屋；因自然灾害损毁或属危房等原因需拆除改建的零星村民个人房屋，应按照“拆旧建新、旧宅复垦”原则，在规划的村民居住区集中建设，不宜原地改建、扩建。
第十四条　个人房屋建设规划的实施实行分级负责制度，建设项目的规划管理实行建设用地规划许可、建设工程规划许可、乡村建设规划许可等规划许可制度。
第十五条 区（县）城乡规划主管部门应对个人建设房屋的外形、楼层、高度、色彩等作出统一、明确的要求，保证个人建筑的整体协调和外观统一。

第四章　个人房屋建设管理

第十六条　农村村民建设住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和乡规划、村庄规划，充分利用旧宅基地、空闲地、未利用土地和建设预留用地，严格控制占用耕地，不得占用基本农田。
鼓励农村村民向中心村或小城镇集聚，鼓励城镇规划区内的农村村民在统一规划指导下，建设住宅小区。
第十七条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积按《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》规定的标准执行。
国土、公安、规划等部门应当加强协作，建立健全信息沟通工作机制，及时、准确提供相关数据，按照《新疆维吾尔自治区农村宅基地管理办法》规定的标准做好农村宅基地具体面积的确定工作。
第十八条　农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地：
（一）子女达到法定年龄结婚确需分户，而宅基地不够标准的；
（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员（村民），没有宅基地的；
（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划，需要搬迁的；
（四）符合法律规定的其他情形。
农村村民原有宅基地面积超过规定标准或将原有宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
第十九条 农村村民建设住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织或村民委员会提出申请，经村民代表会或村民会议通过并予以公布，由本集体经济组织或村民委员会签署意见，并按下列程序办理规划手续：
（一）村民委员会应当持书面申请、拟建项目情况说明、拟选建房地址的土地使用权属证明文件、现状地形图等材料，向区（县）城乡规划主管部门申请核发《建设项目选址意见书》，区（县）城乡规划主管部门应当自受理之日起20个工作日内依据乡规划、村庄规划审查完毕。对符合规划的，核发整宗地块的《建设项目选址意见书》；
村民委员会在取得《建设项目选址意见书》后依法向区（县）城乡规划主管部门申请办理整宗地块的《乡村建设规划许可证》。
（二）村民委员会按照法定程序确定建房人员名单和宅基地编号。符合法定条件的，由区（县）城乡规划主管部门依法逐宗向村民核发《乡村建设规划许可证》。
第二十条 村民在村庄规划区范围内，在原有宅基地内申请翻建、改扩建房屋的，应持房屋产权证、土地使用证、身份证、户口等材料，依法办理《乡村建设规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
第二十一条 停止为城市居民划地建房。撤村建居后个人新建住宅，停止一家一户围院划地建房，由区（县）人民政府组织乡、撤村建居后的公司，按照统一规划、统一设计、统一管理的集约化模式建设住宅小区。
第二十二条 城市居民申请翻建、改（扩）建房屋的，应持房屋产权证、土地使用权证、危房鉴定书、身份证、户口本等材料，依法办理《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。
第二十三条 农村村民新建、改（扩）建住宅和城市居民改（扩）建住宅按以下规定办理：
（一）保证自身和相邻建筑安全，与周边四邻不产生争议。与相邻房屋贴建的，应征得相邻方同意，并签署书面意见；
（二）留出一定的空地率作为院落及绿化用地，用地面积在200平方米（含200平方米）以下，空地率不低于25%；用地面积在200-400平方米（含400平方米）之间，空地率不低于30%；用地面积在400平方米以上，按《乌鲁木齐市城市规划管理技术规定》执行，并同时考虑本人家庭人口，按建筑面积35-40平方米/人计算住房面积。
（三）农村村民新建及现状已有建筑占空地率指标未达到上述规定的前提下，按以下公式办理：
院内可建设房屋总面积≤土地使用权证载明面积×（1-空地率）×2层，可建设地下室（层数为地下一层），地下室层高不得超过2.2米，不计面积，不办理产权登记手续。建筑屋顶采用坡屋顶设计。一层房屋从室外自然地坪起算，总高度不得超过4.2米(含女儿墙)；二层房屋从室外自然地坪起算，总高度不得超过7.2米(含女儿墙)。
（四）院内已建房屋建筑面积等于或大于本条第（三）项规定的，不予受理增建的申请，按土地使用权证载明面积和性质办理翻建手续；若小于，在满足相关规定的情况下，可增建至二层，但院内房屋总面积不得超过本条第（三）项规定面积。
（五）按撤村建居政策办理房产、土地手续的房屋，经房产部门鉴定属于危房的，按房屋产权登记两层以下面积办理规划手续。
（六）《国有土地使用权证》使用期限已届满的，应先到国土部门申请续期。
（七）原由乌鲁木齐县发放的乌鲁木齐县行政辖区外房产、土地手续应到市房产、国土部门依法办理变更手续。
第二十四条 临时房屋超过批准使用年限的不予办理翻建手续。
第二十五条 城市居民的原有房屋被依法征收的，城乡规划主管部门不予受理被征收人另行要求划地建房的申请。
第二十六条 未经城乡规划主管部门批准修建的个人房屋，不予补办规划手续，房产行政管理部门不予发放房屋所有权证。
第二十七条 在本市城乡规划区内个人房屋建设工程竣工后，个人应向市、区（县）城乡规划主管部门提出对建设工程进行规划核实的书面申请。城乡规划行政主管部门应当按照国家和自治区的有关规定对建设工程的布局、造型、使用性质、配套设施、环境建设等是否符合规划许可，应当拆除的房屋和临时建筑是否已经拆除进行核实。符合规划条件的，向建设单位出具建设工程规划竣工认可文件；对不符合规划条件的，责令其限期改正，重新予以核实。
第二十八条 占用城市道路规划范围的沿街个人房屋，持土地、房产手续、危房鉴定材料申请翻建的，应按规划要求退让距离。无法避开城市道路规划控制线的，须征求有关部门的同意意见后按临时维修办理相关规划手续。
第二十九条 对不影响城市近期建设规划、市政公用设施、交通、消防、环保、环境卫生、绿化及四邻居住条件，且办理了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》等部分规划手续(包括由农十二师、乌鲁木齐县规划部门发放的规划手续)的历史遗留已建房屋，按规划许可建设的，办理后续规划手续，其中已建设二层以上（不含二层）房屋，须经有相应资质的工程质量检测机构检测符合结构安全；对未按规划许可建设的，按照《城乡规划法》有关规定依法处理后，办理后续规划手续。
第三十条 新（扩）建道路需要征收国有土地上房屋的，对征收后剩余的建设用地面积小于120平方米的房屋应采取整体征收。
第三十一条 市土地储备机构应对纳入储备的土地依法进行保护管理。
第三十二条 《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的，拆迁范围内的合法建筑经鉴定为危房确需翻建的，按下列规定办理：
（一）在依法批准的拆迁期限内的，由房产管理部门牵头依法协调处理；
（二）已超过批准拆迁期限的，由城乡规划主管部门履行法定告知义务后依法办理。
第三十三条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、改建、扩建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
超过暂停期限，在房屋征收范围内经依法认定为合法房屋且经鉴定属于危房确需翻建的，由城乡规划主管部门依法办理。
第三十四条 各区（县）建设局负责对本辖区个人自建房屋依法发放《建设工程施工许可证》，并对工程质量和安全进行监管。
第三十五条 承担个人房屋建筑工程施工任务的单位，必须具有相应的施工资质，并按照规定的经营范围承担施工任务。

第五章 监督检查

第三十六条 对个人房屋建设工程的管理依法采取建设工程定验线记录册、主体结构封顶核实、区（县）建设局质检验收、工程竣工核实等措施实施全过程监督管理。
第三十七条 市、区（县）城乡规划、行政执法、建设部门对本市个人房屋建设情况进行监督检查，有权采取以下措施：
（一）要求有关人员提供与监督事项有关的文件、资料，并进行复制；
（二）要求有关人员就监督事项涉及的问题作出解释和说明，并根据需要进入现场进行勘测、拍摄和录音；
（三）责令有关人员停止违法行为。
市、区（县）城乡规划主管部门和行政执法部门的工作人员履行前款规定的监督检查职责时，应当出示执法证件，被监督检查的人员应当予以配合，不得妨碍和阻挠依法进行的监督检查活动。
第三十八条　区（县）人民政府是本辖区内制止和查处违法建设行为的责任主体。
街道办事处、乡（镇）人民政府应当以社区和村组为单位，开展日常巡查工作，及时发现和举报违法建设行为。
居民委员会、村民委员会依法协助做好查处违法建设行为的相关工作。

第六章 附则

第三十九条 本办法由乌鲁木齐市城乡规划管理局负责解释。
第四十条 本办法自发布之日起施行。原《乌鲁木齐市个人房屋建设规划管理办法》（乌政办〔2008〕202号）自行废止。



我国农村法治困境的合理解读

孟琳 华佳


　　一、困境分析

　　法律是维护社会秩序的制度，一直以来中国农村依靠的是熟人社会的宗法以及村干部的权威等形式去解决社会生活中的问题。一位美国的诺贝尔经济学奖获得者曾谈过“中国不缺少经济学，缺的是法律”，可见法律在中国的重要性。我国农村一般都属于经济发展相对落后、生活水平差的地区，通常人们首先都会想到先发展这些地区的经济，然后才会有其他的诸如法律意识、社会结构等因素的考虑，因此我们在分析农村法治的困境时，首先从经济方面去解析。

　　我国自改革开放以来，相继指定了许多法律，为经济建设给予了良好的制度支撑，然而这些制度一直都无法在农村很好的实行，不能发挥其应有的社会效益。最重要的一点就是守法的收益小于成本。首先从成本与收益角度分析，成本与收益是经济学考虑的重点问题，在实行法治的时候也必须考虑，因为人都是社会经济人，人们在进行社会活动时会对成本和收入进行一番盘算，如果守法的成本大于收益，则必然会选择其他途径解决问题。我国农村面积广大，居住较为分散，村民的接触面也相对狭窄，通常发生的纠纷在群族邻里之间，彼此之间熟悉，而且可能有一定的连带关系。“熟人之间一般不需要法律，或者需要很少的法律”。因此村民之间诉诸法律会承受相当大的社会成本，而其承受的其他成本也是非常大的。在成本与收益权横之间，村民往往选择眼前成本小的非诉方式。70年代末，中国农村改革才实行了家庭联产承包责任制，由于相应财产制度的缺失，往往导致许多农村土地的不稳定性，甚至公权力的滥用，影响了法律的权威。从自然经济和计划发展而来的农村经济自然缺乏市场经济生存的土壤，即使政府在大力推进市场经济，其作用也是十分有限的。我们知道，市场经济是以“契约”为基础的；我国农民所具有的非市场个体性限制了其成为“契约”的一方主体；以其他的诸如血缘、宗亲等关系为基础的建立的社会关系，抑制了中国农村的法治化。通过以上简单的解析，我国农村实现法治化存在的生产力、经济制度等方面的困境整体影响了农村法治的建设，使农村法治成为我国法治的桎梏。

　　法文化是社会文化整体中的重要组成部分，主要包括潜于人内在的隐文化和嵌于社会外在的显文化。隐性法文化是指人们的法律思想、意识。其包括不同的层次内容，法律意识应是主要的表现层次。法治社会需要人们不仅要守法，而且应该从这用法律保护自己的权益发展到运用法律主动维护社会公共利益这一点在我国农村尤其缺乏。显性文化则表现为法制制度，法律实施和法律组织等。我国相继制定了一些治理农村的法律制度，这些制度与深根于农村的潜规则往往会发生冲突，进而会影响其效力。于此同时我国有关农村的法律又以行政法规或地方性法规形式出现的较多，层次较低。这些法律制度不能一次性改变隐性文化层面的潜规则，需要经过多元、长期的竞争反复，不断的博弈，使这些法律制度获得正当性的认可，并被农村社会所遵守。这将是一个漫长的过程，法律制度如果不能与潜在的隐性文化相吻合则会导致法律正当性的否定。从另一个层面看，法治化还需要司法的独立，法律组织的的健全、相应拨款支持运作、这些必然影响法院审判独立性和公正性，进而影响人们对法律的评价，使农村法治文化的生长不断受到其他因素的挟持，导致其从内、外两个层面上走入文化困境。

　　二、解决方略

　　法治是中国社会转型的必然选择，也是世界发展趋势的必然要求。在我国农村社会正处于转型的特殊时期，我们应抓住这个关键时期，作好法制的实施工作，力求走出农村法治的困境，从而建立农村法治社会。

　　（1）农村法治的重要主体是农民，也是农村法治实现基础的基础。改革开放以来，中国农民创造了村民自治、依法治村这种种适合农村经济社会发展状况的管理形式，使中国农村逐步由“政治秩序”向“法律秩序”取向转变。农村法治与其他建设一样，没有农民的参加是不可想象的。实践中我们应按法治的标准要求，在提高农民教育水平的同时，进行必要的法制教育，不断培养其法治主体意识，增加其法治主体的知识，强化其法治主体的能力。

　　（2）建立法治社会需要相应的基础，包括经济基础、民主政治、现代文化和社会和谐，如果没有良好的基础，即使政府强力推行效果也是暂时的。经济基础、现代文化对农村法治的重要性是显而易见的，社会和谐对法治社会建设亦是至关重要的。这四个基础是相互的，其中以经济基础为起点，以社会和谐为落脚点，最终构建一个和谐的法治社会。

　　（3）一个和谐的社会需要一定的机制维护，法治社会更是如此。首先，约束政府权力，依法行政，完善行政执法制度。政府代表国家行使权力，其权力即便是由法律授权也需要由法律来限制，同时政府又为法律提供强力支持，政府必须为全民树立守法形象，从而维护法律的权威。农村还有村干部问题，村干部某种程度代表政府和法律的形象，必须提高村干部的法律意识。其次，坚持司法独立，完善司法制度，法治社会里只有坚持司法的独立性，才能保护法律的公正、公平。为保证司法独立，维护法律权威，提高司法效率，对农村基层司法组织的合理构架是必需考量的问题，一些如巡回法庭，临时法庭的措施可进一步完善实施。最后，完善法律监督体系。法律监督包括司法对其他机构的监督，也包括外部对司法监督，还需相应的社会监督。

　　农村法治化是农村社会发展的必然，面对发展中存在的问题，必须在发展中解决。实现和谐社会要求我们从社会整体和城乡差异的实际探寻走出农村法治实施的困境途径。期望更多的人能关注并参与到中国农村法治进程中来。




孟琳 华佳，江苏省扬州市邗江区人民法院任职。