深圳市规划局关于修改《深圳市规划局行政许可实施办法》部分内容的通知

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　　根据我国《公司法》第20条规定，股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益，若因此严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。《最高法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（以下简称《规定（三）》）第13条也规定了公司债权人可以请求未履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。

　　一、虚假出资股东对公司债权人承担责任的方式和范围

　　虚假出资股东对公司债权人承担责任的方式应该先以公司财产清偿债务，在公司财产不足以清偿债务时，才由虚假出资股东进行补充清偿。即虚假出资股东只对公司债权人承担补足清偿责任。

　　另外，虚假出资股东对公司债权人承担责任的范围也因为公司法人人格是否存在而分成了两种不同的情况：当可以在个案中运用公司法人人格否认制度时，该虚假出资股东应当对公司债务承担无限连带责任；当虚假出资行为没有达到否认公司人格的程度而无法运用公司法人人格否认制度时，债权人行使请求权的范围为股东认缴而未出资的本息。

　　二、股权转让后对债权人承担连带责任

　　在实践中，常常会遇到虚假出资股东在未依法出资到位的情况下将其股权转让而引发的股权转让人与受让人以及公司债权人三者之间的法律纠纷。公司债权人常常要求由股权转让人与受让人一起在认缴出资与实际出资的差额内对其承担连带责任，而股权受让人则往往以欺诈为由请求法院撤销股权转让合同而使之无效来对抗公司债权人。那么，对于实践中的这些问题，我们该如何处理？《规定（三）》第19条规定了有限公司的股东未履行出资义务即转让股权，在受让人知道或者应当知道的情况下，公司债权人可以请求该受让人与转让人一起承担连带责任。

　　该司法解释对于解决股权转让后由谁来对债权人承担民事责任的问题提供了很好的法律依据，然而仍有疏漏之处，即其忽视了举证责任的分配问题。笔者认为应由转让人和受让人承担连带责任为原则，以受让人能证明自己善意而不承担责任为例外。即在公司法人人格存在时，由股权转让人和受让人对公司债权人在虚假出资股东认缴而未缴的出资范围内承担连带补缴责任，但以受让人能证明自己善意受让为例外；在公司法人人格被否认时，则股东之间是合伙的关系，那么此时股东转让股权相当于是合伙人退出合伙企业，退伙人和新的合伙人均要对其合伙人退伙前的合伙企业债务承担无限连带责任，但以受让人能证明自己善意受让为例外。

　　让转让人和受让人一起对公司债权人承担连带补充责任是因为：第一，股东足额出资是其法定义务，其对公司的虚假出资的补缴责任并不会因其转让股权而免除；第二，受让人因股权转让合同而成为公司股东后被登记在股东名册和工商登记上，公司债权人可依据公示公信力要求受让人承担责任，因此，受让人也不能免除责任而只由转让人承担。

　　以受让人自己举证来证明自己是善意为例外来免除受让人的连带补足责任是因为：身处公司之外的债权人很难提供这样的证据来证明受让人不是出于善意，再加上新旧股东之间可能会为了各自的利益而互相串通，这也会导致公司债权人无法提供受让人善意与否的证据，因此让受让人自己证明自己是善意的是合理的。

　　三、虚假出资股东对债权人的民事责任的立法缺陷与完善

　　在一般情形下，当公司存续且有清偿能力时，虚假出资股东与公司债权人没有直接的法律关系，公司债权人只与公司发生债权债务关系，虚假出资股东对公司债权人不承担民事责任，但在股东虚假出资且公司不能完全清偿债务时，可以通过《公司法》第20条规定的公司法人人格否定制度。也可以适用《规定（三）》第13条的规定追究虚假出资股东对公司债权人的民事责任。但是要在个案中适用公司法人人格否认制度有着很严格的要求，当个案中满足不了这样的条件时，就不能适用公司法人格否认制度，当然此时可以适用《规定（三）》第13条追究虚假出资股东对公司债权人的民事责任。《规定（三）》第13条是我国公司立法的一大进步，很好的解决了以往在无法适用公司法人格否认制度时就无法追究虚假出资股东对债权人民事责任的困境。但是在虚假出资股东如何对公司债权人承担民事责任方面，我国法律仍有需要完善之处，即：

　　我国法律虽然对虚假出资股东转让瑕疵股权后由谁来对公司债权人承担民事责任做出了明确规定，即《规定（三）》第19条规定了在受让人知道或者应当知道的情况下，由受让人与转让人一起对公司债权人承担连带责任。但是我国法律并未对此时的举证责任如何分配做出规定，笔者认为法律应该在规定由转让人和受让人对公司债权人承担连带补缴责任的同时，明确由受让人自己证明自己是善意受让而不承担责任。

　　
参考文献

[1] 周友苏. 试析股东资格认定中的若干法律问题[J]. 法学, 2006, (12).

[2] 姜培培. 浅论股东虚假出资民事责任的几个问题[J]. 中国商界, 2008, (3).

[3] 曹水清. 关于股东虚假出资民事责任的探讨[J]. 商场现代化, 2007.


　　（作者单位：四川省都江堰市人民法院）
江西省鹰潭市人民政府


鹰潭市城市房屋租赁管理办法


2005-11-11 16:11:35






　　第一条 为了加强城市房屋租赁管理，维护房屋租赁市场秩序，保障房屋租赁当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、建设部《城市房屋租赁管理办法》和其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市城市规划区国有土地范围内从事房屋租赁活动的单位和个人应当遵守本办法。
　　第三条 本办法所称房屋租赁是指房屋所有权人作为 出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
　　第四条 房屋租赁活动应当遵循自愿、公平、互利、诚实信用的原则，实行登记备案制度。
　　第五条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一） 未依法取得《房屋所有权证》的；
　　（二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房产权利的；
　　（三） 共有房屋未取得共有人同意的；
　　（四） 权属有异议的；
　　（五） 属于违法、违章建筑的；
　　（六） 不符合房屋安全标准的；
　　（七） 已抵押，未经抵押权人同意的；
　　（八） 有关法律、法规禁止出租的。
　　第六条 有下列情形之一，视同房屋租赁：
　　（一） 房屋所有权人以提供房屋作为经营场所与他人合作经营但不参与管理、不承担经营风险而收取费用的；
　　（二） 私有房屋所有权人与该房屋使用人不一致并收取费用的；
　　（三） 公有房屋由其单位职工、职工家属或者其他单位、个人从事生产、经营活动，并以承包费、利润或者按照营业额比例提成等形式向使用人收取费用的；
　　（四）出租柜台、场地的。
　　第七条 公有房屋出租供居住的，租金按照价格主管部门规定的标准执行。
　　其他房屋租赁活动的租金由租赁双方协商议定。
　　第八条 市、县人民政府房产管理部门主管本行政区域内的房屋租赁管理工作。月湖区、市龙虎山风景旅游区、市工业园区行政区域内的房屋租赁管理工作，可以由市房产主管部门委托管理。 公安、工商、物价等行政主管部门以及街道办事处、社区居委会，应当按照各自的职责，配合房产管理部门做好房屋租赁监督管理的相关工作。
　　第九条 房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：
　　（一） 当事人姓名或者名称及住所；
　　（二） 房屋的座落、面积、装修及设施状况；
　　（三） 租赁用途；
　　（四） 租赁期限；
　　（五） 租金数额及支付方式；
　　（六） 房屋修缮责任；
　　（七） 转租的约定；
　　（八） 变更和解除合同的条件；
　　（九） 违约责任；
　　（十） 当事人约定的其他条款。
　　当事人在订立租赁合同时，提倡使用工商、房产管理部门制定的《房屋租赁合同》示范文本。
第十条 房屋租赁期满，租赁合同终止。
　　承租人需要继续租赁房屋的，应当在租赁期限届满前3个月提出，经出租人同意，重新签订书面租赁合同，并办理登记备案手续。
　　房屋租赁期限由当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同，土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过20年。
　　第十一条 出租人在租赁期限内死亡的，其继承人应当继续履行原租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。如不再继续承租的，应当提前30天告知出租人。
　　法人或其他组织出租房屋，在租赁期限内因破产、合并、分立等发生产权转移的，变更后的房屋所有权人应当继续履行租赁合同。
　　第十二条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：
　　（一）符合法律和国家政策规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
　　（二）因不可抗力致使合同不能继续履行的；
　　（三）当事人协商一致的。
　　因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿。
　　第十三条 租赁合同发生纠纷时，可由当事人进行协商解决，也可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
　　第十四条 签订租赁合同，当事人应当向房产管理部门办理登记备案。
　　第十五条 申请房屋租赁登记备案，当事人应当在签订租赁合同30日内持下列证明材料到房产管理部门办理登记备案手续：
　　（一） 书面租赁合同；
　　（二） 房屋所有权证书；
　　（三） 当事人的身份证明及其他有关合法证件；
　　（四） 法律、法规规定应当提供的其他证件。
　　出租共有房屋的，须提交其他共有人同意出租的证明。
　　出租委托代管房屋的，须提交委托人同意出租的证明。
　　已设定抵押的房屋出租，须提交抵押权人同意出租的书面证明。
　　第十六条 房产管理部门自接到租赁登记备案申请之日起7日内，对符合房屋租赁登记条件的予以登记备案，并发给《房屋租赁登记证》。
　　变更、终止房屋租赁合同，当事人应当在30日内持有关证明资料报房产管理部门登记备案，办理《房屋租赁登记证》的变更或注销手续。
　　第十七条 《房屋租赁登记证》是房屋租赁行为合法的凭证，租用房屋从事生产、经营活动的，该证作为经营场所合法的凭证。租用房屋用于居住的，该证作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。
　　第十八条 租赁双方应当按规定向房产管理部门交纳房屋租赁登记手续费。收费标准按物价部门的规定执行。
　　第十九条 严禁伪造、涂改、转借、转让《房屋租赁登记证》。若有遗失，应当及时到原发证机关申请补发。
　　第二十条 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。
　　第二十一条 承租人在租赁期间，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
　　第二十二条 房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意，并按照本办法的规定到房产管理部门办理登记备案手续。
　　第二十三条 转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。
　　转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。
　　第二十四条 转租期间，原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也随之相应地变更、解除或终止。
　　第二十五条 房屋租赁当事人，按照租赁合同的约定，享有权利并承担相应的义务。
　　第二十六条 出租人有下列行为之一，给承租人造成损失的，出租人应当承担赔偿责任：
　　（一） 未征得承租人同意提前收回房屋的；
　　（二） 不按照租赁合同约定期限向承租人提供房屋的；
　　（三） 房屋自然损坏不及时修复的，但租赁合同的约定由承租人修缮的除外；
　　（四） 擅自提高房屋租金的。
　　第二十七条 房屋租赁期限内，出租人的房屋依法转让后，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。转让已出租的房屋，所有权人应当提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。
　　第二十八条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同，收回房屋；因此造成损失的，由承租人承担赔偿责任：
　　（一） 擅自转租、转让、转借或调换房屋的；
　　（二） 将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；
　　（三） 拖欠租金累计6个月以上的；
　　（四） 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；
　　（五） 利用承租房屋进行违法活动的；
　　（六） 故意破坏承租房屋的；
　　（七） 法律、法规规定其他可以收回的。
　　第二十九条 违反本办法有下列行为之一的，由房产管理部门对责任者依法给予行政处罚：
　　（一） 伪造、涂改《房屋租赁登记证》的，注销其证书，并可处以罚款；
　　（二） 不按期申报、领取《房屋租赁登记证》的，责令限期补办手续，并可处以罚款；
　　（三） 未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收非法所得，并处以罚款。
　　第三十条 违反本办法，情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十一条 房屋租赁管理人员徇私舞弊、贪污受贿的，由所在机关给予行政处分；情节严重、构成犯罪的由司法机关依法追究刑事责任。
　　第三十二条 房屋租赁管理工作人员未按规定办理审查登记手续的，当事人可以依法提起行政复议或行政诉讼；给当事人造成损失的，管理部门应当依法承担赔偿责任。
　　第三十三条 城市规划区外国有土地范围内的房屋租赁活动，参照本办法执行。
　　第三十四条 本办法由市人民政府房产管理部门负责解释。
　　第 三十五条 本办法自发布之日起施行。